Publicado por: www.MiamiDade.watch
Fecha de Registro: 20 de enero de 2026
Descargo de responsabilidad: Este documento es únicamente para fines educativos y de investigación. No constituye asesoría legal. Todas las afirmaciones regulatorias deben tomarse con cautela y verificarse de forma independiente.
Este manual parte de una premisa simple: toda afirmación regulatoria sobre la tierra debe probarse con evidencia específica del sitio. Los mapas generalizados, modelos o la repetición administrativa no constituyen evidencia. La Ley Pública 101-229 exige pruebas específicas por parcela basadas en suelos, vegetación e hidrología.
Esta guía muestra a los propietarios cómo auditar afirmaciones, exponer contradicciones y restablecer el debido proceso constitucional en las decisiones de uso del suelo en el área de Las Palmas / 8.5 Millas Cuadradas.
El Congreso hace la ley. Las agencias ejecutan la ley. Si el efecto práctico sobre los ciudadanos equivale a una nueva ley, entonces una nueva ley debe ser aprobada por el Congreso.
La Ley Pública 101-229 existe para impedir la expansión de jurisdicción ambiental basada en mapas o suposiciones, y exige evidencia específica del sitio basada en suelos, vegetación e hidrología.
Una respuesta común desde los círculos de política pública es:
“Las agencias actúan conforme a los estatutos. Los sistemas regulatorios simplemente implementan los objetivos legislativos.”
Formalmente, esto es correcto. Este manual no afirma que las agencias actúen sin estatutos, ni que la legislación haya desaparecido.
Pero esa respuesta es incompleta, porque describe únicamente de dónde se dice que proviene la autoridad, no cómo se ejerce realmente el control en los sistemas regulatorios modernos.
Hoy en día, muchos resultados de uso del suelo no se determinan principalmente por nuevos estatutos, sino por cambios en:
Sin ningún cambio en el estatuto subyacente, la asignación práctica del uso del suelo, del valor y de los permisos cambia.
Los estatutos permanecen.
El mecanismo de asignación cambia.
El cambio legal no ocurre a nivel de la ley formal. Ocurre a nivel de clasificación, contabilidad y sistemas de créditos.
Que las agencias, operando bajo marcos estatutarios amplios, gobiernan cada vez más la tierra, el valor y el desarrollo mediante la creación y administración de clasificaciones regulatorias, créditos y sistemas de compensación, los cuales redistribuyen funcionalmente derechos y cargas sin ningún nuevo acto del Congreso o de la legislatura.
Si el gobierno operara principalmente solo mediante estatutos:
En cambio, muchos de estos efectos aparecen fuera de balance:
El mecanismo de control ya no es principalmente la regla. Es cada vez más el libro contable.
Los sistemas regulatorios de créditos, compensaciones y cumplimiento no eliminan costos. Los reubican.
En lugar de aparecer como gastos públicos explícitos, estos costos se incorporan a los precios de la tierra, la vivienda, la infraestructura, el financiamiento y los alquileres. Esto funciona como una forma de imposición fuera de balance.
Dado que estos sistemas imponen obligaciones financieras obligatorias a permisos, tierras y desarrollos, operan como multiplicadores estructurales de costos, produciendo inflación persistente en la tierra, la vivienda y la infraestructura.
Al mismo tiempo, cuando grandes áreas se tratan administrativamente como “espacios de mitigación”, “capacidad de compensación” o “áreas de servicio ambiental”, la tierra desarrollable se vuelve artificialmente escasa, inflando aún más los precios y concentrando rentas regulatorias.
Cuando estos costos se acumulan, el público finalmente no puede costear los resultados. Los gobiernos entonces intervienen mediante subsidios, subvenciones, bonos, garantías, créditos fiscales y programas públicos.
El resultado es un ciclo predecible:
Este es un sistema que gobierna mediante libros contables, infla mediante restricciones y socializa las consecuencias a través de deuda pública.
La pregunta adecuada de supervisión no es:
“¿Existe algún estatuto en algún lugar?”
Sino:
“¿La carga específica impuesta a esta parcela específica es realmente atribuible a un mandato estatutario claro, o está siendo producida por un sistema de clasificación, mapeo o asignación de créditos que opera por debajo del estatuto?”
Y además:
“¿Se está tratando esta parcela como parte de un sistema contable en lugar de como una propiedad individual gobernada por evidencia?”
Este manual trata esto como un problema de auditoría constitucional, económica y probatoria, no como una simple disputa local de permisos.
Los sistemas regulatorios a menudo repiten una afirmación hasta que se trata como verdadera. Este manual rompe ese ciclo.
Nunca discuta conclusiones; siempre audite los insumos.
Solo los hechos específicos del sitio y comprobables cuentan como evidencia.
Cada sistema a continuación es una autoridad sobre un tipo de hecho. Ninguno puede sustituir a otro:
Esta es una auditoría práctica que puede realizar en su propia propiedad.
Cree una carpeta llamada “Archivo de Evidencia de la Propiedad”. Guarde todo lo que descargue o capture en pantalla. Feche todo.
Por qué: Los suelos son la base legal de la mayoría de las determinaciones de humedales.
Cómo:
Verifique:
Uso: Si los suelos no son hídricos, cualquier afirmación inherente de humedal es sospechosa bajo la Ley Pública 101-229.
Por qué: La vegetación se utiliza a menudo como atajo para reclamar condiciones de humedal.
Cómo: Busque cualquier especie vegetal citada por los inspectores.
Verifique: ¿Es realmente OBL o FACW, o es upland/ornamental?
Uso: Una identificación errónea colapsa la premisa biológica.
Por qué: Distingue la humedad natural de la humedad creada por infraestructura.
Cómo:
Verifique:
Uso: La humedad artificial no es hidrología natural de humedales.
Por qué: A veces la tierra se ve administrativamente como capacidad de compensación.
Cómo: Verifique si su área está dentro o cerca de áreas de servicio de mitigación.
Uso: Revela incentivos económicos y regulatorios detrás de las narrativas.
Por qué: Las agencias locales a menudo implican requisitos estatales que no existen.
Cómo: Busque su parcela o tipo de proyecto.
Uso: Sin expediente estatal = sin narrativa de jurisdicción estatal.
Por qué: Aquí es donde se crea la historia.
Cómo: Obtenga notas de casos, referencias y comentarios de inspección.
Verifique: ¿Qué conclusiones se afirman? ¿Qué evidencia se cita?
Uso: Destaque toda conclusión que no esté respaldada por documentos o conjuntos de datos.
Por qué: A veces la política existe solo en discursos y costumbre.
Cómo: Encuentre la ordenanza, resolución o estatuto. Mire la reunión.
Uso: Sin estatuto = sin nueva regla legal.
Por qué: Si algo no está registrado ni adjudicado, a menudo no existe en forma exigible.
Su carpeta debe incluir:
Regla: Si no está respaldado por evidencia específica del sitio, no es válido bajo la Ley Pública 101-229.
Si la conclusión no está respaldada por evidencia específica del sitio, es legalmente nula bajo la Ley Pública 101-229.
No porque sea algo, sino porque está siendo tratada como algo. Y ese tratamiento debe probarse, no asumirse.
Las audiencias administrativas de MDC DERM no son tribunales neutrales. Son procesos internos dirigidos por la agencia donde:
No asuma que una audiencia administrativa es donde sus derechos estarán plenamente protegidos. Es principalmente donde la agencia construye el expediente.
Sus verdaderas protecciones existen en la ley estatal y federal y se hacen valer en tribunales reales, no dentro de la agencia.
La fase administrativa se trata de crear el expediente. La fase judicial es donde la ley se aplica realmente.
La audiencia administrativa es donde se cuenta la historia. El tribunal es donde la historia se pone a prueba.
No está obligado a aceptar historias administrativas. No está obligado a aceptar conclusiones basadas en mapas. Tiene derecho a evidencia.
Este es un documento de investigación y supervisión pública. No acusa a ninguna persona o agencia. Existe para restablecer la evidencia, la ley y el debido proceso constitucional en las decisiones de uso del suelo.
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